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標題: 2014年上半年隨州市房地產(chǎn)市場運行情況分析報告 [打印本頁]

作者: 淘樂樂 時間: 2014-7-30 08:51
標題: 2014年上半年隨州市房地產(chǎn)市場運行情況分析報告
2014年，我市認真貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，著力調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展，房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，供需基本平衡，繼續(xù)保持與社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、2014上半年房地產(chǎn)市場主要指標發(fā)展狀況

（一）商品房供給面積四降兩升
隨州中心城區(qū)新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目面積42.5826萬平方米，比去年同期減少1.3萬平方米，下降3.15%；商品房預售上市面積42.247萬平方米，比去年同期減少6.6萬平方米，下降12%。
廣水市新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目面積20.1萬平方米，比去年同期減少6.4萬平方米，下降24.15%；商品房預售上市面積27.37萬平方米，比去年同期增加7.61萬平方米，增幅38.51%。
隨縣新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目面積20萬平方米，比去年同期減少1.27萬平方米，下降幅度6%；商品房預售上市面積22.44萬平方米，比去年同期增加16.7萬平方米，增幅291%。

（二）商品房銷售面積上升明顯
隨州市中心城區(qū)商品房合同備案面積59.6萬平方米，比去年同期增加7.14萬平方米，增幅13.6%；交易金額25.03億元，比去年同期增加4.41億元，增幅21.38%。
廣水市商品房合同備案面積18.45萬平方米，比去年同期增加1.63萬平方米，增幅9.7%。
隨縣商品房合同備案面積7.95萬平方米，比去年同期增加2.58萬平方米，增幅48%。

（三）商品房價格繼續(xù)小幅上漲
隨州中心城區(qū)商品住宅綜合平均交易價格為3959元/平方米，較2013年上漲236元/平方米，漲幅6.34%。
廣水市商品住宅綜合平均交易價格為2862元/平方米，較2013年上漲102元/平方米，漲幅3.7%。
隨縣商品房住宅綜合平均交易價格為2785元/平方米，比2013年上漲195元/平方米，漲幅7.5%。

（四）購房人群保持穩(wěn)定
近幾年來，我市本地人群一直是城區(qū)購房的主力軍，2014年上半年，我市本地人群購房面積、購房套數(shù)分別占總成交面積、套數(shù)的91.91%、95.34%，繼續(xù)穩(wěn)坐房地產(chǎn)交易市場頭把交椅。

二、房地產(chǎn)市場運行中存在的問題
受房地產(chǎn)調(diào)控政策、市場預期不明朗、購房主體單一等多重因素的影響，我市房產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展的也逐步暴露出更多問題，主要有以下幾個方面：

（一）新建商品房庫存量偏大
截2014年6月底，歷年累計至今待售的商品房和今年新開工在建的商品房，我市商品房待售面積已高達296.7萬平方米，其中，中心城區(qū)商品房待售面積達169萬平方米，廣水市待售面積102.7萬平方米，隨縣待售面積25萬平方米。按目前銷售情況，廣水市需33月消化庫存，中心城區(qū)和隨縣也分別需17個月和19個月。庫存量的增長將進一步加劇下半年的促銷壓力。

（二）商品房交付延期現(xiàn)象普遍
主要表現(xiàn)在合同約定交房的時間不規(guī)范，開發(fā)企業(yè)自定交房時間過短，或在房屋未通過質(zhì)量驗收，未完善基礎(chǔ)設(shè)施的情況下違規(guī)交房。違規(guī)、延期交房，導致購房者強烈不滿，糾紛、投訴不斷，房產(chǎn)部門又難以獨立解決。

（三）部分開發(fā)項目不能如期辦理房屋總登記
目前，主要有以下6個方面的因素導致商品房不能如期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記：
1、開發(fā)企業(yè)的不規(guī)范建設(shè)（超規(guī)劃建設(shè)），使開發(fā)項目無法獲取規(guī)劃驗收證明，導致辦理房產(chǎn)證的手續(xù)要件不齊全，延遲了辦理房產(chǎn)總證的時間。
2、商品房建設(shè)項目分期建設(shè)的，由于分期建設(shè)的項目不能分期驗收，先期建設(shè)的房屋不能先期辦理竣工驗收備案證，有的小區(qū)分期建設(shè)時間跨度很長，導致開發(fā)企業(yè)辦理房產(chǎn)總證時間延遲。
3、拆遷還建的開發(fā)項目落實不了相關(guān)協(xié)議，開發(fā)企業(yè)不能取得相關(guān)手續(xù)，導致開發(fā)企業(yè)無法及時辦理房產(chǎn)總證。
4、部分開發(fā)項目在建設(shè)途中修改設(shè)計方案，導致工期拖延，延遲了交房、辦證時間。
5、已經(jīng)處罰過的樓盤，相關(guān)部門長時間不能完善相關(guān)手續(xù)，導致開發(fā)企業(yè)延遲了房屋分戶登記辦證的時間。
6、少數(shù)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)施工單位的經(jīng)濟糾紛，使相關(guān)手續(xù)不能到位，開發(fā)企業(yè)延遲了交房、辦證時間。

三、2014年房地產(chǎn)市場發(fā)展展望

（一）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn)。十八屆三中全會著重強調(diào)“市場決定性”，預計未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，各地樓市會根據(jù)不同城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機制的建立，然而在長效機制未成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。隨著中央進一步明確“保障的歸政府，市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針，預計在現(xiàn)代市場體系更加完善后，樓市調(diào)控將逐步去行政化，逐步改變“開發(fā)商限價限售、融資受限；購房者住房限購、購房限貸”的局面，回歸其市場化本質(zhì)屬性，市場將在資源配置中起決定性作用。未來，我市的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷朝著平穩(wěn)、有序、健康的方向發(fā)展。

（二）市場供需可保持平衡。按照隨州市總體規(guī)劃和《2014年政府工作報告》年，“十二五”期間，我市將建設(shè)“雙百”城市，每年的城鎮(zhèn)化率都將提高2個百分點左右，城鎮(zhèn)人口比重不斷增加，購房消防群體將逐步壯大，再對比2013年和2014年上半年房地產(chǎn)項目立項、土地供給和商品房銷售備案量等情況，預計2014年，商品房年交易量預計會在100萬平方米左右。

（三）房價繼續(xù)小幅上升。隨著人力、土地、建安等要素成本的不斷上漲，匯集到商品房的表現(xiàn)就客觀存在房價上漲的必然性。2013年，中央明確了“保障的歸政府，市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針，這在一個方面表明了中央的態(tài)度，即在解決住房困難家庭問題的基礎(chǔ)上，適當放開行政對市場的干預，努力實現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有需求”的住房供給模式。目前，在國家大的宏觀調(diào)控政策不變的情況下，預計我市2014年商品房價格不會出現(xiàn)大的波動，但仍會呈現(xiàn)小幅上漲趨勢。

四、進一步加強房地產(chǎn)市場管理工作的對策和建議
（一）關(guān)于加強新建商品房交付使用管理的對策建議
1、嚴格商品房交付使用條件。建議依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標準，加強商品房竣工驗收管理，積極推行商品房工程質(zhì)量分戶驗收制度，對不符合商品房交付使用條件的，嚴格禁止交房。
2、規(guī)范新建商品房的交付程序。在新建商品房交付過程中，重視交付程序的管理，通過具體的辦法規(guī)范交付程序，避免相應(yīng)的交付糾紛。
3、落實新建商品房的質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑施工企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的商品房質(zhì)量承擔責任，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同約定承擔相應(yīng)責任。預售商品房存在質(zhì)量問題的，購房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應(yīng)損失。
（二）關(guān)于解決商品房辦證難的對策建議
1、加大政策宣傳力度，引導購房群眾樹立正確的維權(quán)意識。商品房辦證難，群眾一般采用上訪、投訴方式來解決問題。國家為了維護消費者權(quán)益，規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為出臺了很多法律、法規(guī)，特別是最高人民法院出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題》的解釋，對商品房糾紛的審判提供了非常具體的指導意見，也為商品房糾紛的處理提供了非常好的解決辦法。各部門應(yīng)加大宣傳力度，利用正確的輿論導向，引導購房群眾運用法律武器更好地解決實際問題和維護自身的合法權(quán)益。
2、加大政策研究力度，出臺相關(guān)政策切實解決辦證難問題。一是根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，改變原住宅小區(qū)整體項目竣工綜合驗收方式，對住宅小區(qū)群體項目分期開發(fā)的采取分期驗收方式，縮短購房群眾辦證周期，切實解決因無竣工驗收證明而辦不成房產(chǎn)證的問題。二是對于已建成的違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目，可依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，先予處罰，然后完善相關(guān)手續(xù)，并給予辦理房屋登記，切實解決購房群眾的后顧之憂。三是盡早出臺《房屋登記歷史遺留問題處理辦法》，切實解決因房屋的建設(shè)單位關(guān)停、倒閉、撤銷、破產(chǎn)或工商營業(yè)執(zhí)照逾期不年檢且無人主張企業(yè)權(quán)利影響房屋登記辦證的問題。
（三）加大監(jiān)管執(zhí)法力度，源頭治理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為
由于房產(chǎn)辦證是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程中的最后一個環(huán)節(jié)，且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)管涉及多個職能部門，要規(guī)范開發(fā)企業(yè)的建設(shè)行為，僅靠住建、房產(chǎn)部門難以完全到位。建議研究制定《隨州市商品房開發(fā)建設(shè)監(jiān)管辦法》，明確各部門監(jiān)管職責，建立各部門整體聯(lián)動、綜合執(zhí)法機制，從源頭上遏制房地產(chǎn)市場違法違規(guī)亂象，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，真正讓老百姓放心買房，買放心房。

作者: 雁過留聲 時間: 2014-7-30 10:21
房子是越賣越漲，等降價還得一個漫長時期�。�

作者: 淘樂樂 時間: 2014-7-30 17:44
據(jù)說2020年以后。。。。磚家說的呢

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