北京10天出臺(tái)9項(xiàng)政策，假離婚、天價(jià)學(xué)區(qū)房通通失靈

遇見555

導(dǎo)語：就在昨晚，北京市５部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，即日起，北京市在建在售“商辦”項(xiàng)目將不得賣給個(gè)人，商改住將成為歷史。

該《公告》共九條，對(duì)北京市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）的開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用做出了近一步規(guī)范。

公告要點(diǎn)

1  新建商辦類項(xiàng)目不得出售給個(gè)人

開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

2  商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用

商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/font>

3  二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保   險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅

本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

4  商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款

5  新建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米

商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。自發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

6、違規(guī)賣“商改住” 或被吊銷執(zhí)照

對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

專家指出，這是北京市近期升級(jí)差別化信貸抑制投資，嚴(yán)查中介規(guī)范市場秩序，嚴(yán)格執(zhí)行購房資格確認(rèn)的稅收政策，規(guī)避“假離婚”買房等一系列規(guī)范、整頓房地產(chǎn)市場行動(dòng)后的又一記重拳。

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公告對(duì)規(guī)范北京市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理提出了嚴(yán)格要求：開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于５００平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

公告所述的商辦類項(xiàng)目實(shí)際上就是通常所說的“商改住”項(xiàng)目。實(shí)際上，北京市對(duì)“商改住”的做法早就明令禁止，但不少開發(fā)企業(yè)一直在打政策“擦邊球”，將不少４０年或者５０年產(chǎn)權(quán)的商辦類項(xiàng)目規(guī)劃建成為擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的住宅。

對(duì)于銷售范圍和購買資格等問題，公告也進(jìn)行了明確闡釋。根據(jù)公告，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，不得賣給個(gè)人，而個(gè)人購買必須滿足兩個(gè)條件：一是名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；二是在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

抑制過熱：商辦類項(xiàng)目全面限購

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從去年的“９·３０”到今年的“３·１７”，北京對(duì)住宅的調(diào)控逐漸加力，一些開發(fā)商反而趁此機(jī)會(huì)打著“不限購、限貸”的旗號(hào)，大肆推銷商辦類產(chǎn)品。近期市場上的商辦類產(chǎn)品的銷售已出現(xiàn)了過熱苗頭。

“這次，北京市從規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環(huán)節(jié)集中發(fā)力，對(duì)‘商改住’‘零容忍’。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志說，商住項(xiàng)目本身就是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”，這類項(xiàng)目弱化了限購政策效果，在實(shí)際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環(huán)境嘈雜等問題。

“商改住”的前世今生      

可以說，走在政策邊緣的北京商住房迎來了“史上最嚴(yán)限購”政策，那么什么是商住房？商住房又是怎樣出現(xiàn)的？

商改住

“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。“商改住”是一種違法行為。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)�批�?zhǔn)的土地用途。

早在上個(gè)世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格，一度高過普通住宅售價(jià)。為了拉動(dòng)銷售，自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購、承諾無風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售酒店式公寓。由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，北京市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》。但是，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。

與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，通過這次的新政，也可以看出樓市調(diào)控邏輯的變化。作為首都，北京“商改住”政策的出臺(tái)也會(huì)多多少少對(duì)其它一線城市產(chǎn)生“風(fēng)向標(biāo)”的作用。

“

過去的邏輯大家都認(rèn)為應(yīng)該是抑制過快上漲，現(xiàn)在來看有可能就會(huì)是全面的改變?yōu)檎嬲�地�?zhí)行了中央的那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。

從商辦類的這種政策邏輯來看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。這也是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的第一次，因?yàn)閺膩頉]有過這么徹底的把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策的出現(xiàn)，這點(diǎn)來看的話應(yīng)該說從政策本身來看也會(huì)影響其他城市同類型的調(diào)控。

對(duì)于其它的一線城市來看的話，我覺得效仿的可能性也很大。后續(xù)包括像上海、深圳，甚至其他一些二線城市，有可能針對(duì)商辦類的物業(yè)逐漸向北京這個(gè)政策看齊。

限購后的北京眾生相 十大猜想

1、剛需：這是徹底趕人走的節(jié)奏啊。讓我回三四線城市，我要租房。我要開公司買商住房。工商代辦注冊(cè)公司又火了？

2、地王：政府住宅限購?fù)聘呱套〉臍v史不會(huì)再上演了。沒法快速回收現(xiàn)金流，資金鏈緊張了。地王要哭了？

3、政府：大家都不要在一線城市買房了，都去三四線城市吧，大力發(fā)展住房租賃市場。同時(shí)支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

4、有錢人（個(gè)人投資者）：不讓個(gè)人投資商辦了，也不響應(yīng)“三四線城市”去庫存的號(hào)召。直接全球資金配置了？

5、私募基金從業(yè)者A：這下完了，眾多項(xiàng)目面臨重新估值。爛項(xiàng)目怎么擦屁股？

6、AMC（資產(chǎn)管理公司）：開放商趕緊哭吧，我好淘點(diǎn)便宜貨，做商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值投資者，未來對(duì)接REITs打通商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)。商地產(chǎn)并購基金要火了？

7、老股民：房市去杠桿已到高潮，是否會(huì)重演2015年6月股市去杠桿后帶來房市的暴漲。股市房市的蹺蹺板效應(yīng)再來一次啊，我要解套�。�！

8、二手住宅市場：在商品住宅供需比已經(jīng)失衡的情況下，相當(dāng)于供應(yīng)再減少一半以上。房價(jià)還要暴漲？

9、商住房市場：回歸商辦項(xiàng)目的本質(zhì)。暴跌30%？

10、房屋租賃市場：“商住房”限購后，無論是開發(fā)商還是未來購買的企業(yè)，都將會(huì)也只能考慮長期出租，這會(huì)帶來更多的租賃房源，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門倡導(dǎo)的購租并舉，長期穩(wěn)定房屋租賃市場？

相關(guān)鏈接：

記者了解到，在２０１６年５月，北京市住建委和通州區(qū)政府曾聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)通州區(qū)的商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公（含商務(wù)辦公和配套商業(yè)）項(xiàng)目的銷售實(shí)行嚴(yán)格限購政策。“限購令”發(fā)布后，只有這三類人可購買商務(wù)型公寓。

1.有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；

2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

3.在本市無連續(xù)繳納5年（含）以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅外地居民家庭。

但其他區(qū)縣對(duì)商辦類項(xiàng)目并未跟進(jìn)實(shí)行嚴(yán)格的管理措施，這造成了對(duì)商辦類項(xiàng)目管理的區(qū)域不均衡現(xiàn)象。一些區(qū)縣的商辦類產(chǎn)品仍在熱銷。